观察：成交复苏“踩油门” 楼市今年会出乎意料吗？

        2020年行将过半，新冠肺炎疫情对中国经济活动的负面影响正在逐步消退，楼市更是与车市一起率先迎来一轮强劲复苏。成交快速反弹、房价持续回暖，迅速走出疫情阴霾的中国楼市会在今年出乎意料地上演大涨行情吗？

        复苏“踩油门”

        最近几个月，各地屡有“日光”盘、“万人摇号”等反映楼盘热销的现象出现，二手房领域同样曝出学区房交易升温、房价攀升等消息。

        日前，深圳一楼盘推售394套房源，共有近9000人参与诚意登记。同期，深圳另一个项目曝出逾千人抢5套房。6月初，杭州一项目推出959套房源，吸引近6万人报名摇号。西部城市成都今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘。

        据中国指数研究院统计，5月份，中国50个重点城市商品住宅成交规模同比实现今年首次转正，环比增长约20%。

        成交回升的同时，多地房价也有所回暖。官方数据显示，5月份70个大中城市中，57个城市新房价格环比上涨，这一数字创下近10个月新高。四个“一线城市”罕见统一脚步，无论是新房还是二手房价格，均全线上涨。在北京、深圳等地，还出现一波“学区房热”，带动二手房市场交易升温。

        官方数据显示，5月份，中国房地产开发投资规模已恢复至近两年高点、土地市场景气程度持续回升。克而瑞研究中心副总经理杨科伟称，这意味着当前房地产行业已基本恢复正常水平。

        大涨？基础不具备

        尽管恢复迅速，但多位专家指出，中国的房价并不具备大涨的基础。

        其一，积压需求的集中释放是此番楼市迅速回暖的重要原因。一旦需求充分释放，楼市交易难以持续走高。

        其二，经济下行压力下，居民的即期收入和对未来的收入预期均下降，加之中国家庭债务水平已处于历史高位，房价缺乏持续上涨动力。根据央行报告，2018年末，中国住户部门杠杆率为60.4%。

        中央财经大学国际金融研究中心副主任谭小芬指出，国际金融危机之后，中国居民杠杆主要加到了住房资产上，居民资产结构的偿债能力较弱，加杠杆空间已经不大。

        其三，“房住不炒”的楼市调控基调未发生改变。

        近几个月，已有广州、济南、宝鸡等至少11个城市出现调控政策出台后迅速撤回的情形。业内人士指出，这说明地方宽松政策一旦“踩线”，就会被叫停。今年，在疫情的特殊背景下，政府工作报告再提“房住不炒”。财政部、统计局、央行等多部门也密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位。此前，深圳、上海相继开展行动，严查经营贷资金变相进入房地产市场的情况。

        楼市迈入“平台期”

        经过两个月的恢复，购房需求修复已经进入“平台期”，波动明显减弱。这在不少一二线城市二手房市场已经有所表现。

        贝壳研究院提供的数据显示，6月第三周多地二手房市场新增供需数据均减少。

        新增供给端，6月第三周链家18个重点城市新增房源量环比减少12%，18个城市中有17个城市新增房源量环比减少。在需求端，18个城市带看客户量连续五周减少，环比减少15.8%。18城在售库存房源同比去年6月周均水平增加1.8%，市场供需矛盾趋向缓和。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这意味着未来短期内市场将自然回落。

        近期出现的另一个重要现象是房租的持续下跌。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组近期公布数据显示，2020年5月份，除厦门外，一二线城市住房租金均出现下降。武汉、南通、深圳租金下跌速度居前。

        中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，租金水平是城市经济的重要晴雨表。租房市场状况是商品房市场的重要基本面，一二线城市住房租金水平如果继续下滑，将带动下半年住房销售市场转冷。