不买房再等二十年房价才能进入波动下行周期

　   郑重其事的告诉你，中国房价进入波动下行周期，迎来楼市新的调整期，意味着全国房价见顶微跌，房价拐点确认(注：全国商品房均价)。有条件、有能力、有需求的首次与改善需求的购房者，如果有合适的城市、合适的楼盘、合适的房子，完全可以考虑在今年三四季度入市购买，否则错过这轮购房最好时机，再等20年。老百姓普遍不相信房价下跌，因为房贷利率大幅度上升与首付提高，购房成本、门槛已变相提高了。因此，房价数据表面上看是下降了，实质上是房价还是上涨了。

　　今日，一组释放房价波动下行周期的国家统计局统计数据显示，自2014年11月全国商品房均价由负增长转入正增长的止跌回涨，到2017年5月止涨下跌，正式结束28个月上涨期。今年前5月全国商品房均价7959元/平方米比今年前4月7975元/平方米，首次下降16元/平方米;今年前4月全国商品房均价7975元/平方米比今年前3月7623元/平方米上升了352元/平方米;今年前3月全国商品房均价7623元/平方米比前2月全国商品房均价7688元/平方米，下降了65元/平方米。

　　按照国家统计局最早的房价统计数据看，1987年开始，到2016年全国商品房每年平均房价及每年上涨幅度都呈现以下几个特征：房价上行周期长，下跌周期短;房价上涨年份多，房价下跌年份少;房价上涨幅度大，房价下降幅度小;房价平均数越来越高，定基房价指数越来越高。因此，房价的原始数据都是来自国家统计局的公布与收集/计算/整理，基本无误。房地产业攸关中国经济与股市，尤其攸关房地产股。

　　(注：年度商品房销售单价是一个国内平均数，各地、城市、区域数据则存在很大差距，东部、西部、 中部、南部、北部之间;一线城市与二线城市，三线与四线城市之间，一二线城市与四线城市之间;中心城市与非中心城市、中心区域与郊区之间)

　　根据国家统计局最早房价统计时间看，1987年全国商品房平均单价仅408元/平方米，到了2016年则达到6793元/平方米，同比上涨7.43%。计算定基房价指数1987年开始，基数为100，2015年已经是1665，29年上涨15.65倍，平均每年上涨10.18%。2000~2015年，这16年上涨仅2.3倍。到2016年全国商品房销售均价7476元/平米，同比涨10.1%，30年上涨超过18倍以上，平均每年上涨超过12%。

　　1988年、1992年、1993年、2009年这几年上涨最多，上涨幅度在23~29%，都是因中-央-政策的大变动，突然大增投资、超发货币、恶性通货膨胀等。譬如1988年的物价失控的抢购风，1992年邓-南-巡-大-搞基本建设投资风，1993年24%的通货膨产失控风，2008年砸4万亿，想不暴涨都难。1999年、2000年则没涨，应是因为全国启动公房大改革，又1997年亚洲金融风暴、1998年`1999年通货紧缩，2008年下跌，则是金融危机。2000~2016年，这17年上涨仅2.5倍。

　　中国住宅市场真正全面商品化应该是1998年全国公房改革开始之后，就是2000年之后，或者说2005年(当年销售17576亿元)以后更客观一些，因为公房改革花了好几年时间。

　　想想看，1987年的那个408元平米的平均价格作为基数客观否?那时白菜、萝卜也就1-3分钱一斤，那时的大学生刚毕业也就52元工资，看病/住房等全由国家负担的完全计划经济时代。何况1987年商品房销售也就110亿元，而且主要是办公用商业楼，而2013年销售高达81428亿元，2015年更是高达87281亿，增长了792.5倍，到2016年117627亿，增长了1000倍以上，且现在销售的主要是住宅楼，是商品化的准市场经济时代，未来30还会像前30年一样每年有10.18%复增长吗?

　　按照国家统计局的数据显示，2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%，房价涨幅创近7年最高。这一涨幅略偏离近几年的合理值，全国市场总体偏热。从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。

　　但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。

　　从月度走势来看，2011年全年市场整体处于震荡调整期，2011年年底和2012年初，市场加速降温，价格下跌。2012年楼市见底复苏，房价止跌反弹。2013年初价格增幅快速上扬，随后冲高回落。2014年年初再次进入负增长区间，此后跌幅逐步收窄，11个月再次回到正增长区间。2015年均价月度增幅保持稳步增长态势。2016年年初增幅快速回升，2016年4月见顶后逐步回落并保持趋稳态势，增幅基本稳定在10%左右。

　　从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年前11个月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的54.1%，相比1-10月份继续提高1.4个百分点，创历史新高。主要原因是土地购置均价涨幅明显超过房价涨幅，地价存在着一定的泡沫。如果说少数城市存在房价泡沫，则这些城市的地价泡沫更大。预计2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。

　　一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨;二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨;三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。