大城市住房改革新方向：租购并举 大力发展租房

上海楼市近日有两大“供应新政”，预示了我国大城市住房改革的新方向。

7月4日，上海发布两则位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告，特别之处在于，这两地块的用途都为“租赁住房”，是在全国首次推出100%自持的租赁住房用地。也就是说，土地70年使用期限内，竞得人须将全部物业自持并用于出租。去年底以来，尽管北京、佛山也出现过100%的自持地块，但都是在“限地价、限房价、竞自持面积”的出让方式下，房价和地价触及高限后，转入“竞自持”后出现的100%自持地块。

7月7日，重点在完善“购租并举”的《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称“规划”）发布，明确提出“十三五”期间新增住房供应170万套，其中租赁住房70万套，占总供应的60%，商品住房和保障性住房分别为45万套、55万套。同时，以市场为主，盘活存量资源，新增代理经租房源30万套（间）。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的租赁市场，缓解常住人口、青年群体和各类人才、创业人士的居住难题。

北京和深圳住房供应也在发生同样的变化。据4月发布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年北京新增供应150万套住房，产权类住房100万套、租赁住房50万套。产权类住房中，自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛）25万套、改善型商品住房25万套、中低价位和中小套型商品住房20万套；5月发布的《深圳市住房建设规划》提出，“十三五”期间深圳新增住房供应65万套，新建商品住房30万套，保障性住房35万套，保障性住房中，70%为公租房。

住房市场化近20年，京沪深等地方政府共发布实施了三项住房建设5年规划，而租赁住房和保障性住房大规模增加，甚至超过商品住房，还是第一次。可见，热点城市住房供应发生了根本变化，已从“重售轻租”、“重市场轻保障”的跛行式供应体系，转向了构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。

住房供应体系发生如此大变化有两个背景，管理层关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房新定位，以及“租售并举”的住房改革新方向。管理层对住房的新定位，意在地产“去工具化”、去“投资属性”、去“经济金融绑架”。“以人为本”的新型城镇化、人口向大城市流动、新市民“本地化”等趋势，要求壮大租赁市场，夯实需求基础。住房新定位和“租售并举”，使房地产业和市场管理从“需求侧”全面转向了“供给侧”。

目前，我国城镇化已进入下半场，在人口和资金吸附能力超强的热点城市，由于开发边界划定、空间资源“紧约束”，楼市“需求侧”抑制只有短期效果。同时，近年热点城市房价上涨加速，高房价、高成本下，存量空间很难盘活，有限的城市土地必须更多供应保障房和租赁住房。特别是“人才大战”硝烟弥漫，凭借“低房价、低成本、优良环境”的优势，准一线城市、二线城市开始与京沪深穗“抢人才”。智联招聘统计显示，今年大学毕业生在新一线城市的签约率为33.1%，已接近一线城市33.5%的水平，二线城市签约率也达19.0%。在此情形下，一线城市只有更多供应保障性住房，增加可循环利用的租赁住房，才能留住人才。

自去年以来，上海的住宅用地出让，“15%的物业自持”事实上已常态化了。半年多来，万科、保利、金地、龙湖等房企在北京、上海、广州、佛山、杭州等城市竞得16宗自持地块，自持比例在36%至100%。无论“十三五”规划，还是中央经济工作会议，都特别强调培育和壮大租赁市场。5月底，住建部发布了我国第一部规范住房租赁的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》，“购租并举”的改革全面提速。

在“互联网+”和产业升级的冲击下，热点城市商业办公用房低效和空置现象越来越突出。因此，去年的国务院39号文，提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，增加租赁住房的来源渠道。同时，对于土地用途为商业办公、实际用途为居住（投资客购买并出租）的“类住宅”，一些热点城市近期也作出明确规范：要么还原为实体商业和办公，要么像北京和上海一样，顺应租赁需求。有的干脆取消了这类供应低效的住宅产品，将稀缺的土地资源用来建设保障性住房或租赁住房。

此外，北京未来将更多利用集体土地建设成本更低的公租房，并规定三分之一分配给非户籍无房的常住居民；深圳将更依赖城市更新、棚户区改造建设保障性住房，主要是租赁型的人才住房，并扩大货币租赁补贴发放的范畴。在此次上海“十三五”住房建设规划中，二级旧里为主的房屋改造，更强调货币化安置，5000万平方米旧住房修缮改造工程，以提高成套率和公共设施更新为目标。这些安排都意味着，本着增加有效供应的目标，大城市正在抓紧盘活存量空间和住房资源。