商业土地遭“滑铁卢” 流拍潮仍在持续

      受力度空前的调控影响，商办类产品交易进入低潮期甚至呈阶段性“零网签”，速冻效应传导至土地市场上，表现为各城市商业地块的持续遇冷乃至“流拍”。

　　5月，北京发生三次“流拍”情况，或底价或接近零溢价成交;5月4日，南京句容商业用地流拍;5月26日，合肥近期最受关注的巢湖2016-32号商住地块，因竞买人未达3人而取消供应。

　　业内认为，禁售个人的商业类地对开发商而言失去了以往的吸引力，反增加开发难度和长周期运营压力，除部分专注商业开发的企业外，各房企均有意减少商业类拿地意向，似乎“流拍”现象仍有持续趋势。

　　关键词：底价成交或流拍

　　“以3月26日的调控为分界线，商办用地一下从‘香饽饽’转而进入了底价成交或流拍的新常态。”调查中，北京一位常年关注土地交易的研究人士称。

　　以往借助于“不限购、不限贷”空子、打着住宅擦边球的商办地，一夜之间变成“烫手山芋”，令众多房企避之不及。

　　仅5月份，北京就接连发生三次底价成交或流拍事件。5月5日，房山、顺义两宗商业地块现场爆冷，一宗因只有一次报价取消现场竞拍，另一宗惨淡地一拍落槌、以25.95亿元成交;5月12日，通州一处商办地块仅获一次报价，以底价6.2亿元出让;5月18日，丽泽商务区两宗商业地块，再度上演“流拍与底价成交”双重奏。

　　不仅北京，凛冽气氛似乎席卷了全国各城市的商业土地市场，包括南京、合肥等城市的商业用地也遭“滑铁卢”，原因在于开发商惧调控之压、收缩了拿地战线。

　　“这从侧面也说明了一点，过去商业用地拍卖之所以火热，在于政策层面比较宽松，所以房企会积极获取此类用地。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为，目前出现的习惯性流拍有其必然性，“但现在商住项目整顿以后，商业用地的开发面临诸多变数，使得此类用地面临较大的出让风险。另外，近期拿地资金审核趋严，也会倒逼此类房企理性拿地，部分则会把有限资金转移到住宅项目上去。”

　　房企拿地热情骤减

　　“公司以前对商业地块一直很关注，综合体项目是我们多元化开发不可或缺的部分，但是现在这一规划似乎面临调整的需要。”一位从事多年商业项目开发的开发商告诉记者。

　　这似乎代表了许多开发商的真实心声。目前来说，不少此前曾拿过商办用地的房企，或开发未完，或处于销售中，均面临库存难去的困境，量多者商办储备甚至占待销售库存的一半以上。开源节流的原则下，部分开发商透露，除加紧去化手头的商办房源，至少短期内不再有拿商办地的计划。

　　而令房企拿商办地的热情骤减的另一原因，则在于土地出让条件的愈趋苛刻。此前北京出让的两宗丽泽商业用地便是如此，一方面须依照土地出让年限全部自持，另一方面，项目的体量较大，需沉淀大量资金来持有运营，且回收周期过长。

　　“当配建条件太高，又加上自持要求，对房企来讲开发运营压力都很大，所以大家都不愿意拿这样的地块。”同策咨询研究部总监张宏伟接受采访时如是说。

　　多城市推限价商住地 仍待观望

　　尽管商业土地连受房企冷落，“流拍”潮有持续之势，但近日，各城市仍在陆续推出新的商住地块。

　　据记者了解，5月16日，江门推出两幅商住地，设置最高限价加配建需求;5月19日，常州市区今年“首次挂地”，推出的4宗商住地均设最高限价加摇号;5月26日，佛山限价6.48亿推禅城商住地，体量5万平米，最高自持2.8万平米。上述地块都将于6月正式出让，但拍卖前景似不明朗。

　　张宏伟认为，当“商转住”在市场上行不通，地块开发将面临资金周转的巨大压力，房企拿这样的地块只能开发商办，而商办本身即使在上海、北京这样的大城市也有过剩之势，言外之意是开发难度与开发前景并不成正比。

　　“当然，如果商住地的住宅比例比较大，房企还是愿意拿的。”他补充道。