30城开启限售模式 楼市去杠杆继续深入

   　日前，保定规定最新挂牌的2017-030号土地所建项目在购房者取得不动产权证之日起10年内不得买卖的消息震惊业界。

　　从限售政策发展轨迹来看，自今年3月厦门首次开启楼市限制交易的先例后，不少城市陆续加入这一限售队伍。截至目前，出台限售政策的城市已经超过30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、保定、北京(保定、北京均为部分限售)等。在限购限贷限价之后，“限售”已成为楼市新一轮调控升级的重要手段。

　　不过，这些城市目前出台的限售政策绝大部分只是规定自取得产权证书后2-3年内限售，而如保定2017-030号土地限售10年的情况则实属罕见。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售下一步有可能继续向上海、苏州等其他城市扩散。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，设置限售期主要产生四方面作用：首先，可以将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温;其次，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等;第三，锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让它交易，不让它出现贬值，防止由于房价下降而给银行带来风险;第四，美国进入加息通道后，国内资本外流明显，楼市“限售”政策出台后，这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

　　楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

　　张宏伟认为，从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年。在下行调整周期内，市场将给个人投资投机者与银行带来最直接的风险，并间接影响投资渠道及宏观经济的基本面。

　　从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应将结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场，分别是“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主、特定需求的群体(如置换类需求、部分海外移民)。

　　张宏伟说，限售使楼市投资、投机客不能用“快进快出”的方法实现获利或避险需求，房产成为真正意义的“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施在未来2-3年(与限售期限基本重合)完成之际，对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策很可能也会颁布和实施。楼市正在进入去投资、去投机的时代。