中介门店关闭背后：行业整顿是主因

      此轮中介行业普遍关店的原因主要是政策因素，如“3·17”调控政策、学区房、商办房、治理开墙打洞等。

　　按照惯常规律，房地产市场周期调整带来的往往是成交量下行，继而引起行业变化。对于“靠天吃饭”的房地产中介行业，在每轮周期内最常见的现象是市场下行时采取关店措施优化资源。

　　与以往市场自发调整不同的是，伴随北京市“3·17”严厉调控政策，中介行业率先迎来一轮监管整顿。自3月18日实施楼市新政后，北京市住建委执法部门严查房地产中介市场，惩治问题房地产中介机构。3月22日，公开消息称，在新政实施的5天里，北京市住建委已对138个房地产中介机构门店进行了检查，11家违规中介被关停。

　　行业整顿使得中介行业率先迎来第一轮关店潮。针对关店消息，某大型中介机构近期发表声明称，公司近期主动开展了全面合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，截至目前，已累计关闭近87家门店，其中开墙打洞34家，学区9家，商办44家。另外，21世纪经济报道记者了解到，其他中介也因市场整顿原因关闭了一些门店，但关闭主因多因行业整顿所致。

　　政策因素主导

　　与往年调控不同，本轮调控的一大特点为，不论开发商还是中介行业，都在遭遇前所未有的行业整顿，而这是中介关店潮初现的主要原因。

　　21世纪经济报道记者梳理了自3月17日以来，北京市住建委对中介行业的整顿方向。其中主要包括存异地经营、无照经营等违法违规行为;随后，北京市继续重点查处违规代理“天价学区房”和商住楼等行为，发布虚假房源及价格信息，参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。

　　3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。在这份公告中，北京市严格限制商业、办公属性的项目，销售对象应当为企业;对于已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的;2.申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　值得注意的是，这份《公告》要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

　　有媒体报道，北京市住建委、市工商局、市网信办联合约谈了链家网、我爱我家网等15家发布房源信息的网站，对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，各网站必须在4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源。

　　针对违规房源信息情况，北京市住建委提出自查整改要求，要求各网站要对发布的房源信息进行审查，于4月12日24时前撤下明显存在违规信息的房源，如包含“升值潜力无限”、“商住两用”、“学区房”、“买一层送一层”、“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。同时，各网站严格按照《房地产经纪管理办法》第十四条规定，发布房源必须以房地产经纪公司名义发布，不得以“独立经纪人”个人名义发布，必须撤下所有违规发布的房屋销售、房屋租赁信息。

　　21世纪经济报道记者翻阅这些房源发布网站发现，学区房、商住两用房均已不见踪影。以中弘北京像素为例，该小区主要房屋类型为商住两用房，目前在各大网站已悉数消失。另外，21世纪经济报道记者走访中弘北京像素小区发现，该小区周边五六家中介门店目前都已关闭，一家名做恒洋地产的中介已经改为便利店。

　　中介会否洗牌?

　　市场更关心的是，伴随史上最严厉调控，中介行业会否因成交量下行而带来调整?

　　链家研究院的数据显示，“3·17调控”政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，其中，4月第四周，链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。目前，带看水平仅为调控前高峰的38%。据统计，仅四月份一个月，链家成交数量就下降了七成。

　　另外，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第18周(5月1日-5月7日)，北京全市二手住宅共网签1798套，环比第17周下降60.8%，七日的网签量分别为10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均网签量不足300套。

　　21世纪经济报道记者在走访中也发现，不少中介人士表示，自3月17日调控以来，他们还尚未有成交，目前工作主要以处理违约纠纷为主。不少中介从市场繁荣期忙碌的状态恢复至清闲。

　　21世纪经济报道记者在走访中朝阳北路一带还发现，一些大型中介在中介费方面也有所松动。一家大型中介人员表示，“中介费他和同事们目前都是2.7%个点，但如果可以诚心要买，我可以帮忙申请打折。”据了解，这家中介曾经在中介费折扣方面管理非常严格，几乎没有谈判空间。

　　中原地产分析师张大伟认为，中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的开墙打洞，另外对违规代理商住项目及学区房的门店也有关停。这也体现了这一轮调控政策的力度。因调整期刚刚度过1个月，大规模行业关店现象还未出现。但严格执行政策6-9个月后，不排除大规模关店的可能性。

　　另一位不愿意透露姓名的中介人士也表示，目前房地产市场的确低迷，可能会导致经纪行业规模萎缩，但不会短期内骤然缩减。他认为，当前关店行为更多是行业整顿要求和优化，不过，从较长周期来看，经纪人行业会迎来洗牌。