本地刚需望楼兴叹 环京楼市调控措施尚需细化

    《经济参考报》记者近日走访河北环京多个地区发现，去年以来环京一些区域楼市价格上涨，已给当地居民尤其是具有住房刚性需求的居民带来较大压力。一些地方为了防止房地产“围城式”发展或大建“睡城”，自去年至今住宅用地一直处于停批状态，不仅目前在售新房房源紧缺，且明后两年将继续处于紧缺状态，本地刚需“望楼兴叹”。同时，当地保障房建设也面临“无地可用”的困局。

　　环京地区本地刚需“望楼兴叹”

　　记者调查发现，一些环京区域楼市价格较快上涨，已给当地居民尤其是具有住房刚性需求的居民带来较大压力。廊坊某县一位房管局干部说，北京外溢购房需求青睐环京区域，其他区域的购房者也大量涌入。统计发现，一些地方约80%的购房者是外来人口，这些购房者购买力强、积极性高，给楼市调控带来压力。

　　涿州市一名基层干部表示，涿州毗邻北京，2015年9月份时房价每平方米才6000元左右，2016年10月均价上涨到8700多元。记者走访发现，紧邻高铁站的部分二手房源，目前中介机构标价已接近2万元，老城区楼市价格也随着高铁新城的行情出现上涨。这一价格对北京一些购房者而言是“白菜价”，但却超出了当地百姓承受能力。尤其是一些年轻的刚需购房者，楼市价格翻番后只能“望楼兴叹”。“前些年楼市价格平稳，我感觉不用着急买房，没想到去年房价会出现暴涨，不知道以后会不会继续上涨，现在着急得像热锅上的蚂蚁。”涿州市一位年轻上班族说。

　　地处京南的一位河北省县级市住建局干部表示，目前政府需要考虑保障低收入群体的基本住房需求。原来，当地一些住宅项目要求配建20%的保障房，政府现有1.1万套保障房。但住宅土地停批之后，城区40多个城中村无法改造，保障性住房也难以落实土地，无法增加供应量。随着城区无力购房者增多，住房保障将面临压力。他建议统筹考虑目前环京区域楼市现状，适当放开保障房土地供应，增加保障房存量，解决刚需人群的住房问题。

　　记者采访发现，环京地区楼市调控加码，也给当地刚需购房者带来压力。一些当地居民表示，现有楼盘均价大部分超过一万，一些楼盘超过2万。一套住房总价在100万至200万之间，首付款需要数十万元，这对不少当地人而言是巨大的压力，尤其是需要购置婚房的年轻人及其父母压力较大。他们认为，楼市调控应“精准施策、分类调控”，严厉遏制投机炒作、严格限制投资需求，并适当考虑本地户籍在城区无房的年轻刚需购房者需求。

　　保障房建设面临“无地可用”困境

　　记者走访河北环京多个地区发现，去年以来，一些地方为了防止房地产“围城式”发展，杜绝盲目建设“睡城”，自去年至今商业住宅用地一直处于停批状态，当地保障房建设面临“无地可用”的困境。

　　记者走访发现，由于去年以来土地供应减少，大气污染治理导致建筑工地停工等因素，目前环京多地在售的新楼盘寥寥无几。限购、限贷等调控政策加码升级，遏制了不少炒房需求，成交量出现明显下滑，但目前楼市价格并未出现回调下跌迹象，处于量跌价稳的平和状态。

　　“目前县里没有开盘在售的新楼盘，购房者只能选择二手房。而且，从去年开始，县里住宅用途的土地一律不批，已有的存量建设用地也不批。今年商住用地也停批了。”环京某县一位国土资源局负责人说。记者采访发现，保定涿州市、廊坊市实行楼市调控的多个县(市、区)，自2016年以来基本处于住宅土地停批状态。

　　房地产企业从拿地、施工到预售上市，开发周期一般是两到三年。一些房管部门干部表示，土地停批断供，对开发企业和房地产市场而言，到明年、后年影响就会较大，有可能导致“无房可卖”。

　　河北省近期出台了《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》，要求京冀交界地区严控房地产开发、严格管控房地产项目建筑容积率等。这些政策信息，也成为一些中介机构炒作“环京区域未来房源紧缺”“房产价值凸显”“北京城市新规划严控人口，环京地区也严控房地产和人口，再不上车就没有机会了”等营销噱头。

　　一位在涿州高铁站附近的置业顾问称，买卡排号是个正常现象，为躲避政府追查，每次开盘他们都会努力控制当天的销售量，但由于购房者过于疯狂，不少人甚至都“找关系”排卡，这让他们看到了销售价格上涨的空间。

　　仍需不断细化调控政策

　　多名环京县级房管部门干部表示，当前限购限贷等调控措施，有效抑制了楼市过热趋势，但在一手房备案价格管控、二手房交易首付比例管控等方面，一些调控措施尚需要进一步完善。

　　一是在市场经济条件下，楼市价格管控没有明确控制手段。目前，新房预售备案的时候，实行“一房一价”，禁止捆绑销售、阴阳合同等违规做法。但现在主管部门只能控制一手房价格备案后的涨幅，例如半年内最多允许上涨10%，但初始备案价格定价多少，由开发商自主定价，“你不让房企备案价格定得过高，缺乏法律法规依据”。某业内人士称，如果备案价格脱离市场行情，很可能引发捂盘惜售、捆绑车位销售、溢价销售等问题。如果买卖双方自愿交易，查处难度较大。

　　二是二手房价格管控缺乏有效手段。记者走访发现，三河燕郊、大厂、固安等地新房稀缺，楼市已逐步进入二手房时代。二手房由买卖双方自由议价，且已成为楼市风向标，其价格和交易量会直接传导到一手房市场。二手房价格高企，直接倒逼新房价格上涨，给楼市调控带来压力。

　　同时，政府对二手房交易管控存在“信息壁垒”等难题。环京地区一房管局干部表示，一些地方3月份调控政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。但是房管、税务、银行等单位相关信息统一起来综合分析，才能准确判断“首付50%”是否符合市场实际情况。

　　三是环京区域调控以县为单位“各自为政”，不动产登记信息互不联网，对一些全款炒房者无法精准打击。建议加快推进热点区域不动产信息互联互通，在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需，又能精准打击投机炒作需求，维护市场秩序。

　　四是楼市调控宜未雨绸缪，提前引导市场预期。雄安新区有关消息公布后，大批人连夜赶赴雄县、安新、容城等地购房，一些售楼员也在网上散布楼市价格暴涨等刺激性信息。在雄安新区三县购房受阻后，一些人转战周边涿州、高碑店、白沟、任丘、文安、霸州等地，刺激了当地楼市价格上涨。目前，霸州、文安等地也实行严格限购。

　　一些基层干部表示，北京城市副中心、北京新机场、雄安新区等重大利好消息，容易被中介机构和自媒体利用炒作，造成周边区域楼市波动。一些重大利好政策发布时，可未雨绸缪提前引导市场预期，在公布相关消息时同步部署、公布周边楼市稳控措施，遏制投机炒作，为国家重大战略顺利实施提供保障。