一二线热点城市楼市渐入降温通道 业内预计地方调控将持续加码

  　18日，国家统计局发布数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，相比2月0.3%的增幅有所扩大。但分城市来看，一二线热点城市楼市已逐步开启降温通道。国家统计局重点监控的3月15个一线和热点二线城市，新建商品住宅价格同比涨幅全线回落，回落幅度在0.2个至6.0个百分点之间;环比指数方面，15个热点城市中，九个城市新建商品住宅价格环比上涨，上海、南京、福州、武汉、深圳和成都等六个城市房价则环比下降。业内人士预计，随着地方调控持续加码，二季度房价增幅料将收窄。

　　数据 70城房价多数环比上涨

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，3月是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，回落幅度在0.2个至6.0个百分点之间。

　　刘建伟说，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续六个月回落，3月比2月回落3.4个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续四个月回落，3月比2月回落0.6个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月比2月扩大0.4个百分点。

　　值得注意的是，3月70大中城市房价环比涨幅明显上扬，其中，海口房价环比上涨2.6%，广州上涨2.5%，三亚上涨2.3%，厦门上涨1.9%，仅上海、南京等八城市房价环比下降。

　　具体来看，3月，一二三线城市新建商品住宅价格指数全线上涨，环比增幅分别为0.6%、0.6%和0.8%，相比2月的0.1%、0.3%和0.4%，分别上升5个、3个和4个百分点。

　　二手房方面，仅南京和乌鲁木齐房价环比下降，合肥、银川等四城持平，其余64城均环比上涨，其中厦门环涨达4.9%，广州、北京分别环比上涨3.3%和2.2%。

　　根据易居房地产研究院发布的报告显示，3月房价指数已从2月的“合理”区间，变动到“偏热”区间。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，去年10月之前房价上涨的核心原因是资金潮下的资产荒，“9·30”政策只是抑制了部分投资，在短期平稳后，市场在今年3月有所升温，促使当月新建住宅价格单月上涨超过1%的城市多达20个。

　　承压 地方调控加码还将持续

　　18日下午，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布西安房地产调控新政，包括扩大限购区域范围至长安区;商业贷款首套房首付不低于30%;二套房不低于40%;第三套房停贷，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。

　　具体来看，西安新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内均为限购区域，除执行限购政策外，还需执行取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易(买卖、赠与)。

　　住房贷款方面，西安新政指出，经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定，对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。对已拥有一套住房的居民家庭，申请商业个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%;购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第三套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　同日，北京发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确严格商业办公类项目监管实施细则。根据规定，3月26日前未办理施工许可证的此类项目，均需要按照“公告”要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证;开发企业擅自改变土地使用性质将被收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

　　此外，广州方面有消息称，银行开始根据调控方向进行信贷投向调整。据悉，目前广州方面已有十多家银行对商业类公寓停贷，包括招商银行、广发银行、浦发银行、汇丰银行、兴业银行等。

　　交通银行总行高级分析师夏丹预计，房价涨幅居前的城市有调控措施继续加码的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。

　　预判 二季度房价增幅或收窄

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，去年四季度开始的政策调控，效力在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度依然偏大。这也使得此类城市近期会频频出台调控政策，进而引导房价回归平稳状态。

　　严跃进说，3月开始，多地调控政策收紧，包括增加外来人口社保的缴纳年限、实施认房又认贷等政策，都有助于降低投资投机购房需求的比例。后续随着政策效应的释放，部分城市房价过热的现象也有望减少，二季度全国70大中城市房价指数将处于平稳运行的区间。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自3月开始，全国新一轮房地产调控再度重磅袭来。其中北京10天九次出台房地产相关政策，包括“认房认贷”、社保缴纳由五年细化为连续60个月、离婚一年内再贷款购房仍算二套以及商办限购等。此外，广州、珠海、厦门等30余个城市也密集出台收紧政策，热点城市进入严厉打击房价过快上涨的阶段。其中无论是限购、限贷，还是两年内部分房源不允许上市交易等，都是为打击房产的“投资投机”属性，恢复其“居住”属性。

　　郭毅说，在控制需求之外，此轮调控也从供应角度着力，增加土地尤其是住宅类用地供应，缓解供需之间的矛盾，稳定未来市场预期。而在供需双重调控发力之下，以北京为代表，住宅市场成交已出现迅速回落，在成交调整到位之后，下一步将进入价格调整的环节，预计今年全国商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。

　　业内人士还预计，除房价涨幅或将收窄外，房地产开发投资可能也将于下半年回落。夏丹指出，现阶段，房企资金来源不断缩减下，开发企业资金宽裕程度在降低，融资成本相对提高。此外，从开发投资增速相对销售指标的滞后性来看，销售面积增速的回落将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为偏谨慎。因此，下半年开发投资增速或小幅下滑。