买房要避开“楼高高” 五证齐全难办房产证

 　  有些业主不明白，为什么我买的是五证齐全的商品房，房产证却这么“难产”?要知道有一种商品房，虽然买房时证件都没有问题，后期房产证确很难办理下来，这种房子就是——开发商有违规加盖行为的楼栋。

　　开发商超规划建房,可以带来巨大的收入,当然有巨大的冲动,完事开发商收钱走人,可苦了买房的消费者,为了房子的合法性陷入无休止的扯皮当中。即使按照规定,开发商缴纳相关费用和罚金,和超规划带来的巨额利润相比,罚金几乎可以忽略不计。正因为如此,超规划建房,损害消费者利益的现象才屡屡出现,正常的市场秩序亦被扰乱,并引发诸多社会矛盾和问题,影响了社会的和谐。

　　开发商擅自改变规划，加盖怎么办?

　　1、预售商品房开发商可以擅自变更设计吗?

　　建设部发《商品房销售管理办法》第2十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规定，买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　2、开发商擅自变更房屋设计，购房人可以选择退房吗?

　　网友提问：我与某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定购买该公司开发的商品房一套。合同中明确约定，我购买的房屋的阳台是全落地景观阳台。交房时，发现自己购买的这套房屋的阳台是混凝土半封闭式阳台，与合同约定不符，不仅影响了原有的景观效果，更影响了室内的采光，因此欲要求退房。

　　律师回答：本案是由开发商擅自变更房屋设计引发的纠纷。双方签订的商品房预售合同是合法有效的，按照《合同法》有关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。开发商不按照合同的约定履行合同义务，擅自改变规划、设计的，属于违约行为，应当承担违约责任，购房人有权选择退房。本案中，开发商没有征得你的同意，单方面将双方约定的落地景观阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已构成违约，致使购房人的购房目的不能实现。因此，你可以要求解除购房合同，房地产公司应返还购房款及相关合理费用。

　　小编提醒：在签订合同时应尽量将自己能考虑到的可能影响商品房质量或使用功能的情形均写入合同，并对买房人不选择退房时开发商需承担的违约责任在合同中事先作出约定，以免发生问题时开发商不同意协商而使自己处于被动地位。