一线城市供地面积已近去年全年 供求紧张将有所缓解

　   分析认为，一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，极大缓解未来房地产市场的供需紧张。楼市调控的加法逐渐见效，对于稳定市场价格有一定意义。

　　把房地产长效调控机制做细做实是目前房地产调控的主要精神。长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。其中，土地和住房供应是重中之重，稳定预期是稳定住房价格的关键。

　　统计显示，今年以来，一线城市土地供应速度明显加快。截至8月10日，一线城市(北京、上海、广州)供应住宅土地达138宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米，已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米，上涨112%。其中上涨最明显的北京，今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米，相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。

　　对此，业内人士认为，中央明确了地方政府对房地产市场调控的主体责任，土地供应量增加，将在供给政策上对市场预期产生正向影响，京穗深三城已有明确的2017年供地计划，如果按计划推进，一线城市下半年土地供应还将维持明显增长。

　　土地供应加速

　　加快土地供应是本轮调控的重要精神，目前一线城市的土地供应也明显高于往年。

　　据统计，今年一线城市供应住宅土地总体高于2016年同期水平，但四城表现分化明显。供应加速在北京和广州表现更为明显，北京上半年总供地宗数环比去年增加150%，广州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反观沪深则表现清冷，深圳上半年仅有15宗地，其中6块商业用地和9块商业服务业设施用地;上海则是创出5年来供应量新低，1-5月上海无纯商品住宅用地推出，均为动迁配套房用地，仅6月推出10幅纯商品住宅用地，合计51.80公顷。

　　具体从7月数据来看，据中国指数研究院统计，一线城市土地供应量及成交均价同环比双涨，出让金同比增逾六成，北京优质宅地密集入市。一线城市共推出土地80宗，推出土地面积341万平方米，环比增加63%，同比增加99%。其间共成交土地49宗，成交面积207万平方米，环比增加17%，同比减少31%;土地出让金554亿元，环比增加18%，同比增加62%;成交楼面均价为11182元/平方米，环比增加4%，同比增加15%;平均溢价率为16%，较上月下降6个百分点，比去年同期下降38个百分点。

　　上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称，2016年至2020年计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加约60%。深圳市规土委发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》提出，2017年计划供应居住用地218公顷，同比去年增加了74.4%。今年4月7日，北京同时发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调整，以保障30万套住房建设需求。

　　专家注意到，从包括北京、上海等城市的土地供应看，70年出租房、限价与自住房将成为2017年土地市场的最主要特征;2017年土地供应量相比2016年有明显增加，预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。

　　房价或稳中微降

　　专家认为，供地加速有利缓解市场供不应求的压力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盘供应量就会增加，有助于缓解房价上涨的压力。这本身就是调控的内容之一：按照住建部、国土部相关文件要求，库存消化周期低于6个月的城市都需要加大供地。不过他认为，供地增加导致新盘供应量增加，但是增量不是特别大，有部分则转向中长期的、满足租赁住房需求的方向。

　　对于房地产市场的供求关系，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时分析，“从房地产过去市场表现看，一二线城市土地供应一直较少，这些城市房价上涨主要是受土地供求关系影响所致。大城市要解决房价上涨、地产泡沫，核心是解决两个问题：一是供求关系问题。必须要增加土地供应，从而进一步增加住房供应，同时还要控制房价上涨的预期，两条腿并行，才能缓解供求关系。如果房价持续上涨，很多刚需和改善型用户会变成投资者提前入市，则带动房价继续加快上涨，造成供求关系进一步紧张。二是在政策层面，缓解城市压力可以从建设都市圈入手，扩大城市的生活范围，如同东京都市圈的建设。如果要解决这些问题，增加土地供应是必须要做的基础性工作。”

　　专家认为，一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加，全年土地供应将明显超过往年，极大缓解未来房地产市场的供需紧张。楼市调控的加法逐渐见效，对于稳定市场价格有一定意义。从房地产“三年小周期”的发展规律看，2017年一线城市的楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势，预期2017年，房价出现稳中微降的可能性非常大。特别是这类限价及自住房的价格或将明显低于普通商品房价格。

　　欧阳捷认为，土地供应加速将大大缓解供求关系紧张情况。“预期明年供求关系很可能会发生比较大的变化。今年北京市政府发文件，要求开发商加速供应，今年12月底之前要尽快上市供应。这既是督促开发商不要囤积房源，同时也是希望明年大量住房供应上市之后，供求关系不会发生逆转，导致整个房地产市场的波动。房子供应增加之后就会降价，今年资金已经开始紧张了，今年底到明年资金更紧张，如果开发商再降价销售，市场可能逆转。”

　　他表示，短期来看，受到政策、供求关系等因素影响，房价可能会有波动。但长期来看，大城市的房价变化趋势是震荡上行，因为全球人口会增加，而大城市的资源优势吸引了大量的人口，人均用地面积减少。