加强房产市场研究 住房信贷应实施差别化政策

 　 热点城市降杠杆和三四线城市去库存，是今年房地产市场调控的两大重点。金融是房地产市场的血脉，住房信贷政策既关系国家房地产宏观调控，又与普通百姓利益息息相关。为此，应加强房地产市场研究，实施差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，既要满足居民合理购房需求，又要防范风险、抑制泡沫。

　　2016年我国贷款新增12.65万亿元，以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款占到近一半。大量信贷资金流向房地产市场，既有我国居民住房真实需求不断增长的影响，更是房价大幅上涨刺激下的居民投资热情带动所致。房地产具有较强的金融属性，相较于行政强制色彩浓厚的限购政策，住房信贷政策对于调节房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的作用。

　　因此，调整住房信贷政策，可从四方面入手：一是调整贷款总量，合理确定银行个人住房贷款总量;二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平;三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件(包括贷款资格和贷款期限);四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。下一步，应根据购房区域、主体的不同，综合运用四种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既着眼当下又引导预期，将差别化的住房信贷政策落到实处。

　　毫无疑问，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。

　　而对多数三四线城市而言，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。我们还应该看到，我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。目前，个人住房贷款占全部贷款的比例在20%左右，其中不良贷款率不到0.5%，远远低于银行业2%左右的总体水平。相比2016年，今年个人住房贷款增速将有所回落，但仍应保持适度增长。

　　值得注意的是，收紧住房信贷政策虽然有助于抑制投资和投机需求，但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。因此，对于热点城市居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，还应继续予以积极支持。这是差别化住房信贷政策的重要方面。当然，要采取措施，防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。如日前北京出台文件规定，离婚一年之内申请房贷的执行二套房贷政策。对于三四线城市居民购买第二套以上住房，虽不必严防死守，但也要有一定的差别化措施，防止少数地区借机炒作，进而推动房价虚高、市场虚热。

　　需要强调的是，住房信贷政策总体上由中央银行和金融监管部门制定和调整，地方政府切勿随意染指，更不能自行其是。央行、银监分支机构在政策总体框架下，应严格按照相关程序，根据各地不同情况进行适时调整。除窗口指导、价格引导之外，住房信贷的差别化措施还应更多由商业银行自行决定和实施。