土地市场“逆势”升温 12城卖地金额超300亿

   6月8日下午，位于长沙岳麓区滨江片区的[2017]长土网018号地块被碧桂园竞得，总价12亿元，折合楼面地价8142元/平方米。尽管只有四家房企参与竞拍，但竞价次数仍然达到150轮，溢价率也达到150%。整个竞拍过程历时4个半小时。

  这种“马拉松式”的土地竞拍，曾在去年下半年颇为常见。今年3月以来，虽然楼市调控风声鹤唳，热点城市住宅成交量大幅下跌，但土地市场似乎并未受到影响，供需两端皆旺盛。

  根据中原地产统计，截至6月8日，今年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额10909.6亿，同比上涨31.3%，其中有12个城市的卖地金额超过300亿。同期，25家大型房企拿地总金额超过6554亿，同比上涨58%。

  分析人士指出，土地市场“逆势”上扬，一方面是由于土地供应放量，且价格相对不高;另一方面则是由于房企拿地补仓意愿强烈。但因土地市场往往表现出滞后性，预计到今年第三季度，土地市场的热潮可能会出现一定降温。

  三线城市火热

  据中原地产统计，截至6月8日，今年北京已实现土地出让金851亿元，位居全国各城市之首，同比涨幅达到142.8%。北京成交土地的平均楼面价达到18168元/平方米，同样为全国最高。

  武汉以743亿元的土地出让金额紧随其后，杭州以511亿元位居第三。广州、南京、合肥、重庆的土地出让金额均在400亿到500亿之间。上海、苏州、郑州、天津、佛山的土地出让金额则在300亿到400亿之间。

  上述12个城市中，杭州、南京、苏州、上海、郑州5地的土地出让金额低于去年同期，其余则高于去年同期。

  最近一周来，二线城市的土地交易较为旺盛。南昌于6月7日出让了6宗商住用地，溢价率全部超过280%，最高的一宗达到357%。昆明在同日以74.77亿元的价格出让了一宗大体量地块，被万达获得。

  真正“抢眼”的，当属部分三线城市。除佛山的土地交易价款突破300亿外，嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿，甚至超过济南、南昌等二线城市。镇江、沧州、漳州、金华等东部三线城市的土地出让金额均超过120亿元，同比增幅超过100%。

  中原地产还指出，从溢价率来看，扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市在热点城市中排名前十。

  尽管大部分三线城市的土地出让金规模不及一二线城市，但考虑到这些城市的市场容量不大，其土地出让规模便显得十分可观。

  今年4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  此后，热点城市便开始大量供地。加之很多城市设置了防止地价过高的措施，便吸引了企业的关注，从而形成了有效供应。

  对于三线城市土地市场的火热，中原地产首席分析师张大伟认为，这是由于近期三线城市房地产市场热度高于一二线城市，对土地市场带来较大的刺激所致。国家统计局数据显示，今年4月，在70个大中城市中，唐山、蚌埠、宜昌成为新房价格环比涨幅最大的城市，涨幅分别为2.3%、2.2%和2.1%。三线城市全面占领当月房价涨幅榜。

  补仓意愿仍强烈

  在需求端，经过2016年(包括2017年前4个月)的大量去化，很多房企的库存告急，补仓需求强烈。

  中原地产的统计显示，截至6月7日，今年已经有25家企业拿地超过百亿，其拿地总金额已经超过6554亿，同比2016年同期拿地最多的25家企业的总支出上涨了58%。其中，碧桂园、保利的拿地金额均超过600亿元，恒大、中海的拿地支出在521亿元。

  从拿地面积来看，恒大以1638万平方米(规划建筑面积)的规模排名第一，碧桂园则达到1619万平方米。成为仅有的两家拿地面积超千万平方米的房企。

  北京某上市房企负责人向21世纪经济报道表示，企业实际新增的土储规模，要大于上述数据。因为过去一年来，越来越多的企业通过并购重组，而非招拍挂的方式获取项目。

  他还表示，周期更替之际，是房企之间拉开差距的重要时机。因此大中型房企尤其注意拿地补仓，从而在未来实现规模上的超越。

  此外值得注意的是，在房地产开发运营中，有着“旺市卖房、淡季拿地”的传统，因此虽然房屋市场交易量在下滑，但企业的拿地动力反而十分充足。

  国家统计局数据显示，今年4月单月，房地产开发企业的土地购置面积为1746万平方米，土地成交价款745亿元，环比3月分别增长24.0%和31.9%。可以看出，今年3月出现新一轮调控加码之后，房企在4月的拿地动作仍在持续增长。

  张大伟认为，从趋势来看，由于大部分企业的补仓需求仍然强烈，未来房企对热点区域、优质属性地块的拼抢，依然会十分激烈。

  但土地市场的这轮热潮能够持续多久，目前尚难判断。张大伟表示，当各地的整体供地规模、供地质量下降之时，土地市场将可能受此影响出现降温。

  上述房企人士则认为，土地市场的变化往往比房屋市场滞后3-6个月，随着调控政策进一步发酵，商品房交易量料将继续下滑，并对土地市场带来影响。加之房企的资金成本提高、资金渠道收紧，到今年第三季度，土地市场热潮可能出现一定的降温。