取消预售并不遥远，房地产去杠杆一直在路上

【广深今谈】

房地产经历了高速发展的周期之后，开始面临新的挑战。

今纶

9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。《通知》称，拟对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。目前，《通知》处在建言讨论阶段，付诸实施尚需时日，但已是大势所趋。

在经济出现复杂变化的情况下，很多人预期会放松房地产调控。可是，去杠杆一直在路上。由于房价高涨的幅度已经大大超出居民的收入涨幅，房地产其实已经失去了成为经济再启动的助推剂的机会，已经不敢用它再来拉动经济，原因有二：

其一，十多年来的调控让绝大多数房地产空头投降，中国人已经把投资房产作为一种全民必信全民必胜的宗教，所谓“京沪永远涨”不过是现实的映射而已。稍有松动，必然会引起山呼海啸的资金进入楼市，实体经济将更加举步维艰。届时，房地产独大，百业凋零，后果不堪设想。其实，现在已经有这个苗头。

其二，高房价已经影响稳定，稍有波动，则会引发负面舆情。

既然开征房地产税遥遥无期，那么，缺钱的地方政府总会想法弄钱，钱从哪里来？土地财政的游戏继续玩？800多块土地流拍了，老路显然走不通。

当前，地方政府财政压力不小，除了几个经济富裕的大省，其余省份都焦虑非凡。公务员也要吃饭，教师也要吃饭，庞大的行政开支还要继续。“稳中有进”和“持续高增长”的表达有区别，内涵更是天差地别，增长口号变更的背后，是难以言说的财政焦虑。

政府决策者看到的信息更全面，为缓解焦虑，他们下一盘大棋的时候往往会有“奇招”（其实也不是什么“奇招”，就是在一个一个地消灭可能起火的隐患），取消商品房预售制度，就是考虑中的选项之一。

取消商品房预售有一箭三雕的作用：首先是希望银行不要继续趟房地产浑水，在一些没有限购的地方，尤其是一些三四五线城市，银行在努力认真地给房地产输血。一旦出现大逆转，大批的呆坏账就会出现，因此，逐步取消限购既可以避免这样的风险，又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。简单说，不想引起市场恐慌，但是趋势已经告诉你了，大家不要玩火。

其次是市场力量会发生巨大变化，一批中小地产商出局，大企业、央企将继续扩大市场份额。可能不是政策的本意，但是结果就是这样。至于这样的结果是否会引起房价上扬，其实还是要看综合市场因素的影响。

最后是希望借此继续给市场的房地产投机情绪降温。毫无疑问，预售的取消是一个对房地产开发商不利的信息，决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度，就选在中秋节和国庆的长假期之前，让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。

另外有一些数据很是意味深长：

媒体传出消息，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上说，今年三个季度快过去了，万科6300亿的回款目标，还有一半多没有完成。

根据国家统计局的数据，今年前8月，房地产开发企业到位资金106682亿元。其中，定金及预收款35447亿元，占比33%。这部分资金来源正是由于预售制度所致。换言之，如果取消预售制度，房企三成以上的资金来源将受到影响。

稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

一个新的时代在2018年已经悄然来临，房地产经历了高速发展的周期之后，开始面临新的挑战。

（作者系广东经济观察人士）