一线城市售转租情况增加：北上广深房屋租赁价格现下滑

      今年3月以来，楼市调控席卷全国，据《国际金融报》记者不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。

　　在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。

　　上海：房租十年首降

　　上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。

　　数据显示，今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。

　　成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

　　以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

　　上海房屋租赁指数办公室最新数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。

　　事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示，4月中原(上海)租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。

　　北京推租赁住房试点

　　3月中旬，北京“十日九政”(连续10天内九次出台楼市调控政策)，楼市调控以一种“速冻”的方式收到预期效果。

　　据我爱我家统计，4月份，北京二手房成交价下跌6%，结束了自2015年12月份以来的持续上涨，网签套数下滑超三成。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，近期上海租赁市场相对降温，对于北京市场有启发，“部分二手房交易受到影响，会转售为租，这样会带来此类市场房源的增多和租金的下调。购房市场降温以后，租赁市场也会随之下调”。

　　5月25日，记者从北京市住建委获悉，北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目——海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房近日正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。

　　从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员出租，或者由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。

　　严跃进告诉记者，对于北京租赁住房的供应来看，包括供地和建设开工，实际上都有一个较为明显的刺激性措施，所以这也会对此类城市后续的租赁市场发展提供较好的条件。

　　据记者了解，今后5年，北京市将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

　　严跃进认为，通过集体建设用地安排的方式，有利于增加各类土地，也意味着北京近郊区类似五环周边的土地会有部分转变为租赁用房用地。

　　一线售转租情况增加

　　上海、北京非个案，广州、深圳的租金也在下降。

　　据第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

　　国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人邢志宏解释称，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，加大了土地和房屋的供应力度。

　　交通银行最近发布的报告认为，虽然全国各大热点城市的楼市连续“降温”显著，但“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策“高峰”并未完结，调控正走向深化。

　　国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。

　　成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示，去年年底至今年年初，在楼市调控新政加强后，“由售转租”的情况大幅度增加，占据挂牌量的一成以上。

　　租赁市场亟待规范

　　链家研究院近期发布报告指出，2017年，中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，仅占房屋交易市场规模的7%。在发达国家，这一比例一般在30%-50%。链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年，房屋租赁市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

　　值得一提的是，在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。今年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。

　　5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》)公开征求意见。

　　住建部政策研究中心副主任周江坦言，“《意见稿》强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定，特别注重对承租人的保护。”

　　在此之前，“租购不同权”导致居民必须买房才能享受城市公共服务，如办理居住证等。首都师范大学政法学院副教授崔俊杰认为，条例搭建了‘租购同权’的平台，使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利。从这方面来看，将促进住房租赁和销售市场法治化、规范化。