明喆集团IPO 政策鼓励下非住宅商业物业的新格局

近日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行。《产业结构调整指导目录（2019年本）》同时废止。在《产业结构调整指导目录（2024年本）》里，物业服务纳入了“鼓励类-商务服务业”，相比2019年版本，具体变化如下：

一是“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”。

二是“物业服务”内容表述更为细化，具体为：物业服务：（1）住宅物业管理：普通住宅、公寓、别墅等物业管理；保障性住房（含保障性租赁住房）物业管理；老旧小区物业管理等。（2）非住宅物业管理：办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理。

物业是否要化为房地产业，从分类上简单区分是住宅物业和非住宅物业，从明喆集团IPO披露的招股书可以看出，对于公司行业及所属行业的依据，公司的主要业务为物业管理，主要为非住宅类机构客户提供一体化后勤服务，主要客户类型为医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育机构、其他物业。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2017），公司所处行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。

作为产业结构调整，物业纳入被鼓励类，从根本上讲是提高服务质量，建设美好家园的愿景，物业服务为城市作出杰出贡献。2021 年 3 月，“十四五”规划纲要提出要加快生活性服务业品质化发展。以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。其中，包括加快发展物业服务业。

而目前物业行业也在面临传统到现代化的转型，传统的物业管理行业被公认为劳动密集型行业，物业管理服务企业需要在专业的经营管理团队运营下，依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员，配合具备熟练劳动技能、吃苦耐劳的一线工作人员的辛勤劳动，为客户提供优质的物业管理服务。随着我国信息技术的发展，物业管理服务企业在市场的倒逼与主动创新中积极进行转型升级，诸如互联网、物联网、人工智能、大数据、区块链等技术被越来越多地运用在物业管理之中，具备广阔的科技赋能空间。

除了政策鼓励以外，物管行业也在保持快速增长，根据克而瑞物管、中物研协的数据，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022 年非住业态物业管理总规模 143亿平方米，预计 2025 年非住宅物业管理行业总规模有望实现 156 亿平方米。

在住宅物业发展放缓逐渐进入存量竞争的背景下，非住宅业态诸如商业、办公、学校、医院、交通、政府公建、城市服务等领域物业服务收入增长迅速。根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022 中国物业服务企业综合实力研究报告》，2021 年 500 强企业中，非住宅业态服务收入占比已达 54.78%。在非住宅业态中，办公物业、商业物业及学校物业服务收入占比名列前三位，分别占500 强企业服务收入的 21.42%、6.72%及 5.99%。

明喆集团作为深耕非住宅物业的高端后勤服务商，在行业鼓励政策下，依靠自身品牌效应和规模优势，不断巩固自身护城河，加快前进步伐。