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评论:房产中介适应能力强 关铺潮不值得大惊小怪

来源:鲁南网 作者:消息 发布时间:2017-05-19 17:27

【环宇杂谈】

  热点城市已进入存量房市场,但代理中介准入门槛低、从业人员素质差、行业地位低等积弊丝毫未改。

  李宇嘉

  一叶知秋,从最懂楼市冷暖和盛衰的房地产中介,能感知楼市当下、读懂楼市未来。近日,中介“关店潮”的报道甚嚣尘上。有消息称,链家、房天下等知名中介预计关掉百余家店面。更令人不解的是,2014年底以来已经完成3轮融资,堪称资本市场“新宠”,颇受龙头开发商、股权基金、保险资本、互联网大佬(其中包括腾讯、百度等巨头)青睐的明星中介,链家关店的数量最多。

  近日,链家发言人说,截至目前,北京链家已关闭店铺87家。有媒体说,未来北京链家共将关闭300家店铺。有人用“地产凛冬”将至,形容中介大面积关铺背后的寓意。房地产市场化改革20年来,最市场化的不是土地市场、新房市场,而是中介代理的二手房市场。这个市场竞争之程度可以用“惨烈”来形容。因此,每到楼市调控高压年,靠交易量吃饭的中介便大面积关铺。

  2008~2009年,深圳房价从最高峰下跌了36%,全国百强经纪中天置业、长河地产等几大中介倒闭。号称中国规模最大、网点最多的房产中介——创辉租售,其在广州、佛山、中山和东莞等4个城市的店铺全部关门,惠州仅剩20家门店,上海一夜之间关了200家。创辉租售总部所在地深圳,只留下1/3的门店。据估计,2008~2009年,深圳6000多家中介店铺关了4000多家。

  2011年,全国46个城市首次启动限购,楼市从下半年进入冰冻期。热点城市成交量相比2010年近乎腰斩,深圳二手房成交下跌70%,成交量创2009年以来的新低。从而,中介第二波“关店潮”开启。2011年1~11月,北京房产中介共关闭门店1000家左右,深圳中介关门数量更是惊人,从2010年的8000家降至5000家,这个数字超过了原有中介门店数量的1/3。

  目前看,新一轮楼市调控刚刚开始,作为本轮楼市价格上涨的“领头羊”,不到2个月时间发布13道金牌禁令的北京,4月份二手住房成交面积同比下跌36%。考虑到去年的高基数,以及二手房价格未实质性松动,当前楼市仍可谓高景气度。因此,很难称得上楼市已经进入“冰冻期”。不过,以楼市当前之态势,领头中介依然开启战线收缩,或意味着楼市的“天”真的要变了。

  一方面,“限售”首次登堂入室,目前已有20个城市启动“限售”措施,获得产权证后3~5年内不得再交易,意味着过去几年“短炒”需求退场、换房需求被抑制;另一方面,商办等“类住宅”被严厉打击,京沪此类政策近乎要将这类住房绝迹于市场。顶着不限购、价格低优势的“类住宅”,近几年占据京沪40%左右的市场份额,其一夜之间退出,首当其冲受影响的就是代理中介。

  近日,链家在北京关闭的87家店铺,有44家专营“类住宅”。另外,租金随房价水涨船高。经纪人像小蜜蜂一样,遍布街道商场,实体店铺能省就省,中介门店便在城中村、住宅里,甚至犄角旮旯见缝插针地布局。因此,此轮中介关铺,还有一个原因,就是对中介的合规整治、店面规范管理。此次,北京链家关闭的87家店铺中,有34家为“开墙打洞”改造的底商门店。

  由此,不难看出,准入门槛低、学历要求低的中介,具有非常强的适应能力。楼市好转时,便一窝蜂地涌入,大肆招聘、处处开店;市场急转直下,果断退出市场,另谋出路。可以这样说,市场好时,大部分从业人员也没有将房产代理当作事业做长期打算,甚至“搞到一单是一单,骗到一个是一个”,反正也没几个回头客;市场不好时,从容撤退,不会有太多惆怅,更不会造成社会问题。

  哪里的市场好,就在哪里开店,比如“类住宅”火爆,马上大规模进入;热点城市周边楼市火爆,一夜之间可出现几十家中介;小产权房传言要“转正”,第二天城中村就会出现中介店铺。因此,我们大可不必为中介关闭潮忧虑,再说市场还未到寒冷时。不过,值得忧虑的是,热点城市已进入存量房市场,但代理中介准入门槛低、从业人员素质差、行业地位低等积弊丝毫未改。

  (作者系深圳房地产研究中心高级研究员)

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