北京楼市调控不达目的不罢休
从今年3月17日北京启动新一轮楼市新政，至今已有一个多月，这期间北京新政出台频次不减、保障房供应加速、执法检查不手软……有堵有疏、对症下药，北京出台的一系列楼市调控政策正在改变市场预期，并对房地产市场的健康发展产生积极影响，北京楼市的积极变化已经显现。
4月19日，北京市规土委会同市住建委、发改委等部门发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。此次《通知》所指的产业项目涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别。
从今年3月17日北京市启动新一轮楼市新政，至今已有一个多月，这期间北京市新政出台频次不减、保障房供应加速、执法检查不手软……北京正用一场不达目的不罢休的调控，改变市场预期，促使北京楼市出现积极变化。
政策频出拾遗补缺
此次出台的最新政策是北京市在近期加强商业、办公类项目管理的基础上，针对房地产市场出现的擅自将工业、科研等项目改变为居住用途并分割转让等市场乱象，对现行政策体系的又一次“拾遗补缺”。
《通知》首次提出要实施产业项目退出机制，要求区政府、园区管理部门从产业内容、产值、税收、就业、生态环保等方面定期对产业项目实行综合评估，对不符合要求的，实施产业项目退出机制。
此前，北京市住建委、规土委联合发布的《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》余温尚在。这是对3月26日针对禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途公告的细化。明确3月26日前未办理施工许可证的此类项目，均需按要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证，力图杜绝商办类项目擅自转为居住的可能。
与以往由几个部门联合出台一个指导性政策的调控不同，近一个多月来，北京市本轮楼市调控出台的10余项政策形成环环相扣的“屏障”，针对房地产市场相关的各个因素层层发力，力图让住宅回归居住本质。
调控首要打击的是投资投机性购房。3·17当天起，二套房“认房又认贷”，首付比例最高提至8成。此后又规定，离婚1年内购房按二套房贷执行。将缴纳个税标准从过去的“连续5年以上”，改为“连续60个月以上”，并将住宅平房纳入限购。政策迭出，绝不手软。
此外，针对去年西城区某胡同里一处几平方米的“杂物房”，因为“实验二小学区房”而身价飙升;以及2017年初四合院里一条过道也被称为“学区房”挂牌出售等情况，此次对“学区房”的整治也力度空前。据介绍，今年小学入学，北京将严查房产实际居住情况，“过道房”“车库房”“空挂户”等无法满足基本居住条件的房子一律不能作为入学资格。
疏堵并举对症下药
控投机、增供给、严查处，北京市正以“住有所居”为目标，探索建立房地产市场稳定发展的长效机制。
有堵有疏、对症下药，北京市这一轮调控出台的系列政策，清晰体现出让房子回归居住属性的逻辑。严打炒房投机行为，是为“堵”;另一方面，扩大保障房供应，做好民生兜底工作，是为“疏”。以满足居住需求为基点来矫正和完善制度设计，从源头上就保证“房子是用来住的，不是用来炒的”。
控制投资需求之外，对刚需人群，北京市不断加速推进保障房的供应。未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套。根据规划，2017年北京将建设筹集各类保障房5万套、竣工6万套，新增1.5万套自住房供地，完成棚户区改造3.6万户。
5年150万套的新房供应计划，新增住房在户型结构上偏重中小户型。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，这将从根本上改变市场预期，改善供需不平衡的矛盾，优化供应结构，满足更多工薪家庭置业需求，引导楼市健康平稳发展。
北京市统计局刚刚发布的数据显示，保障房建设加快是一季度北京房地产市场的一个亮点：在全市房地产开发投资下降7.2%的背景下，保障性住房投资同比增长26%。另外，保障房新开工面积增速达到了19%。
为使楼市尽快回归理性，在“管”字上，北京市也下足功夫。“3·17新政”以来，北京市楼市的执法检查力度不断加码。从中介门店张贴的房源信息，到中介经纪人路边占道经营，再到加强对网站房源信息的检查，对交易市场的监管逐级递进。
“3·17”楼市新政一周后，38家房地产中介被责令关停或停业整顿，91家房地产中介公司自行关停。“逢涨必查、逢炒必办”，打击开发商捂盘惜售、打击“学区房”炒作、打击违规商办类项目销售……时至今日，针对房地产市场违规行为的检查处理，仍力度不减。
业内人士纷纷表示，北京市出台了相关楼市调控政策，对促进住房回归居住的属性，促进房地产市场的健康发展有着非常重要的作用。
积极变化正在发生
“3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜的房地产调控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟日前分析北京市楼市表现时提道，3月18日至31日北京市出现新建商品住宅日均成交套数减少、二手住宅日均购房资格申请量下降、住宅交易三方合同成交笔数锐减的现象。这正为北京市楼市调控的效果提供了佐证。
楼市调控“组合拳”下，首先改变的是人们对北京楼市价格走势的预期，成交量迅速萎缩，房价快速上涨的势头被遏制。最先降温的是二手房。来自北京市住建委的数据显示，今年4月份上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斩”。
而新鲜出炉的北京一季度经济数据显示：一季度，北京市完成房地产开发投资同比下降7.2%。其中，保障性住房投资151.5亿元，增长26%。商品房本年新开工面积下降36.9%。其中，商品住宅新开工面积增长2.6%。商品房销售面积下降8%。其中，商品住宅销售面积134.3万平方米，下降15.4%。
北京市统计局副局长庞江倩表示，一季度受商服地产投资、新开工面积锐减影响，北京市房地产开发投资、新建商品房开工面积下降。一季度全市商品房销售面积同比下降8%，其中住宅销售面积下降了15.4%。从二手住宅看，一季度全市累计成交5.02万套，与去年同期相比下降28.4%。
“新一轮政策调控的效果会陆续显现，可能在4月份或者更长一段时间越来越明显。从目前情况看，调控取得了初步成效。”庞江倩说。
随着调控政策的深入推进，以及稳定房地产市场健康发展长效机制的建立，房地产市场还会向着更加平稳健康的方向发展。
国家统计局北京调查总队副总队长邬春仙也表示，“3·17新政后，市场正朝着预期方向发生积极变化”。调查显示，北京市住宅销售在新政以后出现了下降。新政出台后，部分房地产经纪公司客源量较前一周下降近三成。同时，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，业主报价涨幅随之收窄。
未来，北京市楼市往何处去?邬春仙认为，此次出台的有关房地产政策初步达到了调控效果，市场对房价趋稳的预期变强，预计上半年商品住宅价格仍保持平稳。随着需求的减少，住宅市场，特别是二手住宅价格有回落的可能。但“政策调整对预期的影响有一定的滞后性，观望期仍会持续一段时间。”
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